NRW’de emlak vergisi reformu: Kiracılar için artan yan giderler kapıda
27 Ağu 2025
Kuzey Ren-Vestfalya’da 2025 başında yürürlüğe giren yeni emlak vergisi uygulaması, birçok belediyede kiracılar için ek maliyet anlamına geliyor. Reform yerel düzeyde farklı sonuçlar doğururken, pek çok şehirde kira giderleri artıyor.
Yeni vergi modeli yürürlükte
NRW'de 1 Ocak 2025 itibarıyla federal emlak vergisi modeli (Grundsteuer-Bundesmodell) uygulamaya geçti. Reformun temel amacı daha adil bir vergi sistemi kurmak. Ancak yeni sistem, belediyelerin belirlediği oranlara bağlı olarak vatandaşlar üzerinde farklı etkiler yaratıyor.
Kiracılar en çok etkilenen kesim
Emlak vergisi B türü (Grundsteuer B), genellikle kiracılara yansıtılıyor. Bu nedenle birçok şehirde artan vergi yükü doğrudan kira ek giderlerine (Nebenkosten) yansıyor. NRW’deki 396 belediyeden yalnızca 131’inde vergi yükü azalırken, 265 belediyede ciddi artışlar görülüyor. Örneğin Monheim’da gelirler 9,7 milyon Euro, Moers’te 6,2 milyon Euro arttı.
Köln, Bonn, Düsseldorf gibi büyükşehirler de etkilendi
Köln, Bonn, Münster, Oberhausen ve Düsseldorf gibi büyükşehirlerde de belediye gelirlerinde yükseliş yaşanıyor. Bu da şehirlerde yaşayan kiracılar için ek maliyet anlamına geliyor. Özellikle yüksek metrekareli konutlarda bu fark daha fazla hissediliyor.
Vergi artışının nedeni: Anayasa Mahkemesi kararı
Reformun arka planında 2018 yılında Alman Anayasa Mahkemesi’nin eski değerlendirme sistemini anayasaya aykırı bulması yer alıyor. Yeni sistem, taşınmazları artık 1960’lı yılların verileriyle değil, güncel değerlerle hesaplıyor. Bu da özellikle yerleşim alanlarında vergi yükünün artmasına neden oluyor.
Çoğu belediye şimdilik yeni artış yapmadı
2025’teki yerel seçim yılı olması nedeniyle, 276 belediye mevcut vergi oranlarını sabit tuttu. Ancak birçok belediye 2022–2023 yıllarında “ön hazırlık” olarak vergi oranlarını zaten yükseltmişti. Werdohl gibi bazı yerleşim yerleri ise 2025’te yeniden artışa gitti.
Sistem karmaşık, etki yerel farklılık gösteriyor
Her belediyenin kendi vergi oranını belirlemesi nedeniyle, aynı değerdeki iki taşınmaz farklı şehirlerde farklı vergi yükü taşıyabiliyor. Bu durum, şeffaflık hedefiyle çelişen yerel eşitsizlikler yaratabiliyor.
Kaynak: RUHR24, NRW Maliye Bakanlığı, WDR / MFM-Redaksiyon: M. Hastürk)